随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税三期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，纳税评估信息全面互通；五证合一等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化，这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨大的挑战。经营高管需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。课程剖析新形势企业日常业务的风险防范过程和处理细节，详细讲解企业各项实务疑难问题的处理办法，助力企业运筹帷幄做好税务规划，把涉税风险消灭在萌芽状态。
一、项目前期可行性研究环节税务风险防控及税务筹划
1、税务风险防控
1）业务的真实性
2）可行性研究业务费用列支情况
3）外出考察情况
4）劳务费支出
5）委派任职人员情况
6）企业车辆、财产保险
2、税务筹划
【案例】某市国税局2020年10月接到省国税从金三系统推送的协查案件，于是进驻A房地产公司查询过往三年账目。稽查发现……
二、立项及建设用地规划环节税务风险防控及税务筹划
1、各类建筑物用地情况、各类勘探、设计合同印花税
2、通过比对测算结果合理划分清算单位
3、合理规划地下开发面积、搭配不同类型的房产立项
三、取得土地阶段税务风险防控及税务筹划
1、税务风险防控
1）没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证
2）地闲置费
2、税务筹划
1）招拍挂模式税务筹划
2）合作建房
3）土地出让价格明显偏低时的税务筹划
4）红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
5）出让金返还的税务筹划
6）土地征用及拆迁补偿费的税务筹划
7）招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键
3、二级市场拿地税务筹划
1）并购拿地
2）重组拿地
3）旧改模式税务筹划
4）拆迁安置环节税务筹划
四、开发阶段的税务风险防控及税务筹划
1、税务风险防控
1）滚动开发成本的处理
2）人防等地下设施成本的处理
3）融资费用、大额成本费用支出的处理
4）甲供材、材料分配方法的处理
5）材料成本差异、隐瞒的“违章建筑”的处理
6）劳务费用的、部分拆迁补偿费
7）前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”
8）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费
2、税务筹划
1）合作建房、代建房税筹
2）多处房产合并核算税筹
3）甲供材、签订承包合同税筹
4）设计费、建筑安装工程费、隐蔽工程税筹
5）采购电梯四种合同签订方法税筹
6）违约金平销返利税筹
7）甲指材、甲供工程税筹
8）特殊甲供工程、园区管网工程费税筹
9）园林环境建设费、公共配套设施费税筹
10）开发间接费、人员的工资税筹
11）税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹
12）购买集体福利固定资产不能抵税的筹划
13）财务费用中的利息支出税筹
14）调整项目融资架构的最佳关联方贷款金额
15）企业按规定缴纳的五险一金税筹
16）业务招待费、会议费、广告宣传费税筹
17）增加扣除项目金额税筹的三个原则
18）普通标准住宅增值率税筹
五、竣工阶段税务风险防控及税务筹划
1、税务风险防控
1）收入（所得）的结转情况
2）增值税纳税义务发生时间
3）票据未到情形的处理
4）预提费用、大额成本支出的处理
5）自建自用房产、测绘面积问题的处理
6）建安成本高于平均造价的“正当”理由
六、销售阶段的税务风险防控及税务筹划
1、税务风险防控
1）定金的处理
2）商品房销售数据
3）城镇土地使用税纳税额的变化
4）低价交易情况
5）委托建房交易情况
2、税务筹划
1）利用土增税临界点进行合理避税
2）人防车位销售、售楼处及样板房筹划
3）营销现场费用、交房、样板房的装修费用筹划
4）赠送物业管理费、分解商品房销售价格筹划
5）通过确定适当的转让房地产收入筹划
6）销售精装房的合同签订技巧筹划
7）代收费用、毛坯房装修后销售、售后回租筹划
8）利用精装房合理避税
9）通过选用不同的利息支出扣除方法筹划
10）精装房签订合同筹划
11）代收代缴费用、广告公司筹划
12）变房地产销售业务为代建行为筹划
13）在建项目整体转让的纳税筹划
14）开发商品房与出租商品房筹划
15）在开发项目之前就先确定好购买方筹划
16）将房产销售改为股权筹划
七、自持商业物业经营阶段的税务筹划
1、税务筹划
1）合理分解租金收入
2）变房屋出租为其他业务
3）自建办公楼出租的装修费筹划
4）将固定资产作为低值易耗品一次性列支筹划
5）购大型设备的加计扣除筹划
6）不构成房产的建筑房产税筹划
7）分清房屋出租与建筑物出租筹划
8）企业出租房产利用费用分别核算避税筹划
9）将出租改为对外投资筹划
10）转换房产税计税方式筹划
11）土地增值税清算中利用产权转移规定避税
八、转让房产公司股份阶段的税务筹划
1、建好交易对手所需全部要素的公司
2、约定投资后分配比例
3、法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事
4、港资企业、外资企业转让股权税务筹划
5、转让股权地点、与股权并购方式下的税负筹划
6、自然人转让股权计税价格偏低筹划
7、是否先分配利润再进行股权转让筹划
8、先增资扩股筹划
9、利用股权转让时点筹划
10、去房地产化的出售节约土增税
