产业地产作为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要载体，经历了40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为我国参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量，成为保障我国经济稳定安全的“压舱石”。 中国产业地产经过近40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。产业地产产业结构和空间布局不断优化，在追求合理化和高端化目标的过程中取得了一定的成效。同时，伴随制造业和生产性服务业由城市中心向城市外围的逐步转移，产业地产作为这些产业空间布局落地的重要载体，发挥了巨大的作用。

十四五规划与中央经济工作会议多次反复明确未来国内经济发展的双循环模式，其中重点突出高质量发展及创新驱动在未来国内经济发展过程中的重要牵引作用。如何在十四规划背景及都市圈城市圈背景之下进行产业地产开发、运营、投资、融资、并购、招商，课程将从产业地产发展的来龙去脉以及未来发展趋势进行全方位解读，并用精准和业界具标志性的案例呈现产业地产的关键环节与过程。

一、产业地产投资全流程（拓展、开发、投资、模式、运营、退出）解析

1、开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级

2、开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）

3、选址模型-5有模型

4、产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向

5、产业定位-产业门类一级二级名录

6、用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合

7、经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资

8、投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率

9、产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式

10、交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式

11、协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径

二、产业地产项目包装策划与政府谈判

1、地方政府诉求

1）高附加值的产业与技术更新

2）解决就业的效率

3）税收的稳定与效率

4）固定资产投资与GDP贡献

5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入

2、开发运营企业诉求

1）投资规模与回报率

2）融资达成可行性

3）短期利润与长期收益

4）交易模式简单标准

5）回收周期短

3、招商引资客户诉求

1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔

2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老

三、产业地产投资四级价值

1、一级开发土地溢价分成

华夏幸福、万达商业、宏泰发展、金科

2、二级开发投资回报

联东U谷、中南高科、万洋重创城

3、三级持有物业增值- Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金)

中粮大悦城、华润万象城、张江高科

4、四级运营收费与第三方收入

四、产业地产的土地收入逻辑与投资模式

1、BT模式的由来于在经济建设中的意义

2、BOT模式的缘起与现实意义

3、土地财政与投资资金的合规循环流程

4、房地产与土地财政

5、银行、政府、企业、个人、平台公司的杠杆腾挪与转移

五、产业地产参与主体现金流来源分析

1、基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入

2、征收拆迁补偿-拆迁户的收入

3、招拍挂的土地溢价-政府的收入

4、二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入

5、长期运营持有的资产增值-基金公司、信托、资管公司、开发商的收入

六、产业地产开发业务细分及核心能力

1、物业经营-片区运营的大数据接入点

2、片区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器

3、住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基

4、产业类投资-好的片区汇报最为丰厚的模块

5、公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现

6、一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器

7、税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝

七、产业地产开发可行性论证流程

1、项目选址确定

2、项目开发地块分析

3、项目产业规划与定位

4、项目产业布局

5、项目土地规划分析

6、项目基本参数假设

7、项目财务测算

八、产业地产投资能力分析

1、市场研究

2、投资决策

3、土地获取

4、市场定位

5、产品策划

6、规划设计

7、招标采购

8、施工组织

9、综合控制

10、招商策划

11、经营管理

12、物业管理

九、产业地产开发投资与融资全生命周期过程设计

1、全生命周期财务测算

2、交易结构设计

3、项目融资操作流程

4、项目股债比例调和设计

5、总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟

6、动静态与动态财务指标评价体系构建

7、无追索和有限追索的融资特性达成

十、产业地产开发产品设计与管理

1、科创类产品

研发基地、孵化器、中试楼、生产+研发类、创意中心

2、商业类

总部大楼、综合办公楼、写字楼

3、工业地产类产品

轻工业类产品-多层厂房、标准厂房、iPark、Techplace

仓储类产品-物流设施、物流中心

4、配套类-邻里中心

超市、餐饮、宿舍、文体中心、食堂、会议中心、医院、药店、酒店

5、基础设施类

大门、围墙、展馆、支路、广场、官网、鲁律、雕塑小品

管网-供水、供气、供热、雨水、污水、电力、电信

十一、产业地产项目管理25类增值服务与与39项通用增值服务

1、专业类增值服务

1）招商引资服务

2）建设报批服务

3）物业管理服务

4）生产服务

5）生活服务

2、通用类增值服务

1）财务管理服务

2）法律服务

3）人事服务

4）投资融资服务

5）政策咨询服务

6）市场开拓服务

7）信息文化服务